近年、所有者不明土地問題への対応や経済活動の活性化を目的として、不動産登記制度や担保法制の見直しが進められています。令和8年は、登記実務に大きな影響を与える法改正が相次いで施行される予定です。
今回は、司法書士実務や不動産取引、企業経営に関わる重要な改正として、「職権による住所等変更登記制度の開始」「検索用情報への国籍追加」の２つのトピックをご紹介します。
１．令和８年４月１日施行 職権による住所等変更登記制度（スマート変更登記）の開始
令和８年４月１日から、不動産登記制度において大きな転換点となる「職権による住所等変更登記制度」がスタートしました。
これまで不動産所有者が引越しや婚姻などによって住所や氏名を変更した場合、その変更登記は所有者自身が申請しなければなりませんでした。しかし、変更登記が行われないまま長期間放置されるケースが多く、所有者不明土地問題の一因となっていました。
そこで導入されるのが、いわゆる「スマート変更登記」です。不動産所有者があらかじめ法務局へ氏名、生年月日、メールアドレスなどの検索用情報を申し出ることで、法務局が住民基本台帳ネットワークシステム等を利用して住所変更を把握し、所有者本人の確認を経た上で職権による変更登記を実施できるようになります。
この制度により、所有者が毎回登記申請を行わなくても登記情報を最新の状態に維持しやすくなります。また、令和８年４月から本格化する住所変更登記の義務化とも密接に関連しており、所有者不明土地の発生防止に大きく寄与することが期待されています。
さらに今回の通達では、登記名義人を識別するための「符号」の表示方法についても整理されました。同姓同名者の識別を容易にし、登記記録の正確性を高めるための運用が整備されています。
【参考】令和８年４月１日施行 符号の表示関係及び職権による住所等変更登記関係 （法務省民二第５２５号令和８年３月２７日通達） https://www.moj.go.jp/content/001459424.pdf
２．令和８年１０月５日施行 不動産登記で「国籍」の申出が必要に
令和８年１０月５日からは、不動産登記規則の改正により、所有権移転登記などを申請する際に申し出る検索用情報へ「国籍」が追加されます。現在、検索用情報としては氏名、住所、生年月日などが利用されていますが、今後は国籍も本人特定情報の一つとして扱われることになります。背景には、外国人による不動産取得の増加や、登記名義人の正確な識別の必要性があります。
近年、国内不動産の取引は加速しており、また、所有者には同姓同名のケースも少なくありません。そのため、住所や氏名だけでは本人確認が十分でない場合があります。今回の改正により、登記名義人の識別精度が向上し、職権による住所等変更登記制度の運用もより正確なものとなることが期待されています。
司法書士などの登記実務家にとっては、登記申請時に確認すべき事項が一つ増えることになり、名義変更をされる方にとっても負担になりますが、将来的な登記情報の正確性向上という観点からは重要な改正といえるでしょう。
【参考】所有権の移転の登記等の申請をする際に、検索用情報として国籍を申し出るものとする等の不動産登記規則改正 〔施行日〕2026年10月5日 https://www.kanpo.go.jp/20260331/20260331g00075/20260331g000750067f.html
まとめ
令和８年の法改正は、「登記情報の正確性向上」を大きな目的としています。
職権による住所等変更登記制度の開始により、不動産登記はこれまで以上にデジタル化・自動化が進みます。また、検索用情報への国籍追加によって本人確認の精度が高まり、所有者不明土地問題への対策も一層強化されます。
これらの改正は、司法書士や不動産関係者だけでなく、不動産を所有する個人や事業者にとっても重要な内容です。今後の制度運用を注視しながら、必要な対応を早めに検討していくことが求められるでしょう。
※本記事は執筆時点の法令・公表資料等に基づいて作成しております。法令・運用等は変更される場合がありますので、最新の情報については法務省などのホームページ等をご確認ください。
