相続登記の義務化に対応する新しい不動産調査制度を解説🍀
令和8年（2026年）2月2日から、「所有不動産記録証明制度」 がスタートしました。
相続手続きの現場では、
- 亡くなった親の不動産がどこにあるかわからない
- どのように財産調査をすればよいのか困っている
- 相続登記の義務化は知っているが、どう対応すればいいかわからない
といったご相談が増えています。
本記事では、所有不動産記録証明制度の概要・メリット・注意点を司法書士の視点からわかりやすく解説します。
所有不動産記録証明制度とは？
所有不動産記録証明制度とは、特定の人が所有している不動産を、全国一括で検索・証明できる制度です。法務局に申請することで、登記名義人の氏名・住所を基に検索し、「所有不動産記録証明書」として一覧が交付されます。
これまでの不動産調査では、
- 市区町村ごとに名寄帳を取得
- 所在地が分かる物件のみ登記事項証明書を取得
という方法が一般的でした。しかし、複数の地域に不動産を持っている場合、調査漏れが起きやすいという問題がありました（もしご両親が遠方に、先代から引き継いだ農地を持っていたとしても、住居地付近の調査だけでは気が付くことはできません。）この制度は、そうした 不動産の見落としを防ぐための仕組み です。
なぜこの制度が始まったのか？（相続登記義務化との関係）
令和6年4月から、相続登記が義務化 されました。相続によって不動産を取得した場合、相続の開始を知りかつ不動産を取得することを知った日から３年以内に登記申請をしなければなりません。
そのため、
- 被相続人が所有していた不動産を正確に把握すること
- 登記漏れを防ぐこと
がこれまで以上に重要になっています。
所有不動産記録証明制度は、この相続登記義務化に対応するための制度でもあります。
所有不動産記録証明制度のメリット
① 不動産の調査漏れを防げる
被相続人名義の不動産を一覧で確認できるため、「知らなかった土地」が後から見つかるリスクを減らせます。
② 全国の不動産を一括確認できる
地方に土地を持っているケースや、転勤歴のある方の不動産調査にも有効です。
③ 相続手続きがスムーズになる
公的な証明書として一覧を取得できるため、遺産分割協議や相続登記の準備が整理しやすくなります。
デメリット・注意点
① 住所変更未登記だと漏れる可能性
検索は「氏名・住所」を基準に行われます。登記上の住所が古いままだと、一部の不動産が表示されない可能性があります。
② 未登記建物は対象外
登記されていない建物や、まだ名義変更が完了していない不動産は一覧に出ません。
③ 完全な調査の代わりにはならない
情報の不一致により、追加調査が必要になるケースもあります。また、法人名義で所有されている不動産も調査対象外です。
つまり、この制度は「万能」ではなく、あくまで調査の補助制度と考えるべきです
相続は「正確な把握」から始まる
不動産は、評価や分け方によって揉めやすい財産です。まず大切なのは、被相続人が何を所有しているのかを正確に把握すること。
そこから、遺産分割や相続登記の手続きが始まります。
司法書士による不動産調査サポート
制度を活用することで調査は効率化されましたが、実際の相続では補足調査や周辺確認が必要になるケースも少なくありません。
司法書士は、
- 所有不動産記録証明制度の申請
- 名寄帳との照合
- 登記簿の確認
- 周辺物件に被相続人名義の不動産に漏れがないかチェック
これらを組み合わせることで、できる限り相続登記漏れを防ぐようにしております。大阪で相続や不動産調査についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
まとめ
所有不動産記録証明制度は、相続登記義務化時代における重要な制度です。しかし、制度を使えばすべて解決するわけではありません。
相続は、「正確な把握」から始まります。
🌿 揉めない相続で、家族の未来を守る。
不安がある方は、早めの確認をおすすめします。
